福清法院：城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村自建房 買賣合同無效定金返還

東南網(wǎng)福清7月20日訊（通訊員林星 林怡佳）“一壺清茶、一方庭院、古樹老屋……”，這是城鎮(zhèn)居民陳女士幻想購買農(nóng)村自建房后的美好生活，但可惜這樣閑云野鶴般的生活因買賣合同無效而破滅了。近日，福清法院審結(jié)一起農(nóng)村自建房的房屋買賣合同糾紛案件。

2022年1月初，陳女士看到朋友圈里發(fā)布“物美價廉”的農(nóng)村自建房房源后，立即和房主劉先生取得聯(lián)系。劉先生告訴陳女士，該幢房屋系其向某街道的一村民購買該村土地后自建的，房屋占地約130多平方米，另有空地，并砌有圍墻。陳女士現(xiàn)場察看房屋后十分滿意，與劉先生磋商后達(dá)成圍墻內(nèi)的房屋及空地作價269萬元的口頭轉(zhuǎn)讓協(xié)議。同年1月12日，陳女士向劉先生支付了50萬元，包括現(xiàn)金10萬元和銀行轉(zhuǎn)賬匯款40萬元。同時，劉先生出具了一張《收條》，載明收到陳女士購買劉先生坐落在某街道一幢房子與地皮的預(yù)付定金50萬元。后因陳女士無法辦理過戶登記，而劉先生卻遲遲不返還定金，陳女士便將劉先生訴至福清法院。

庭審中，陳女士訴稱：“劉先生曾明確告知我該房屋有正規(guī)手續(xù)，相關(guān)證件在某銀行抵押，等支付定金后再給自己看。但是后來我發(fā)現(xiàn)劉先生沒有該房屋的房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證，房屋無法過戶，因而請求法院依法判決劉先生返還定金。”   

劉先生則辯稱：“我之前已經(jīng)明確告知陳女士這幢房屋是沒有產(chǎn)權(quán)證明的，按同一區(qū)域有兩權(quán)證的房屋正常價格每平方米1萬元計算，訟爭房屋價格應(yīng)當(dāng)在500萬元以上，從交易價格也可以明顯看出房屋是沒有產(chǎn)權(quán)證明，房屋買賣協(xié)議有效，陳女士自己有過錯，要求退還定金不合理，請求駁回陳女士的訴請。”

福清法院經(jīng)審理認(rèn)為，民事活動必須遵守法律規(guī)定，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策，損害國家、集體利益的民事活動不受法律保護(hù)。根據(jù)本案查明的事實，原、被告之間雖然就位于某街道的房屋及空地轉(zhuǎn)讓成立了買賣合同，但原、被告均為城鎮(zhèn)居民，并非某街道的村集體組織成員，且雙方交易的房屋所使用土地及周邊空地的性質(zhì)為農(nóng)民集體土地。當(dāng)事人的上述民事行為違反了我國現(xiàn)行法律規(guī)定宅基地屬于集體所有，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，非該村集體成員不得受讓的規(guī)定，故上述合同因違反法律、政策法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。根據(jù)民法典規(guī)定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被告因該無效合同取得的50萬元，應(yīng)當(dāng)返還給原告。根據(jù)在案有效證據(jù)，雙方在此起買賣中均有過錯，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，故依法判決劉先生于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)返還陳女士購房定金50萬元。

法官提醒：國家對農(nóng)村宅基地等集體經(jīng)濟(jì)組織土地買賣做出了特別規(guī)定，在購買農(nóng)村土地前要了解自己是否具備購買資格。集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人購買農(nóng)村宅基地上的自建房存在相當(dāng)大的法律和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，無法完成房屋的過戶手續(xù)及取得房屋的所有權(quán)，還得根據(jù)自己的過錯承擔(dān)因合同無效造成的損失。