東南網福清7月20日訊（通訊員林星 林怡佳）“一壺清茶、一方庭院、古樹老屋……”，這是城鎮居民陳女士幻想購買農村自建房后的美好生活，但可惜這樣閑云野鶴般的生活因買賣合同無效而破滅了。近日，福清法院審結一起農村自建房的房屋買賣合同糾紛案件。

2022年1月初，陳女士看到朋友圈里發布“物美價廉”的農村自建房房源后，立即和房主劉先生取得聯系。劉先生告訴陳女士，該幢房屋系其向某街道的一村民購買該村土地后自建的，房屋占地約130多平方米，另有空地，并砌有圍墻。陳女士現場察看房屋后十分滿意，與劉先生磋商后達成圍墻內的房屋及空地作價269萬元的口頭轉讓協議。同年1月12日，陳女士向劉先生支付了50萬元，包括現金10萬元和銀行轉賬匯款40萬元。同時，劉先生出具了一張《收條》，載明收到陳女士購買劉先生坐落在某街道一幢房子與地皮的預付定金50萬元。后因陳女士無法辦理過戶登記，而劉先生卻遲遲不返還定金，陳女士便將劉先生訴至福清法院。

庭審中，陳女士訴稱：“劉先生曾明確告知我該房屋有正規手續，相關證件在某銀行抵押，等支付定金后再給自己看。但是后來我發現劉先生沒有該房屋的房屋所有權證及土地使用權證，房屋無法過戶，因而請求法院依法判決劉先生返還定金。”   

劉先生則辯稱：“我之前已經明確告知陳女士這幢房屋是沒有產權證明的，按同一區域有兩權證的房屋正常價格每平方米1萬元計算，訟爭房屋價格應當在500萬元以上，從交易價格也可以明顯看出房屋是沒有產權證明，房屋買賣協議有效，陳女士自己有過錯，要求退還定金不合理，請求駁回陳女士的訴請。”

福清法院經審理認為，民事活動必須遵守法律規定，法律沒有規定的，應當遵守國家政策，損害國家、集體利益的民事活動不受法律保護。根據本案查明的事實，原、被告之間雖然就位于某街道的房屋及空地轉讓成立了買賣合同，但原、被告均為城鎮居民，并非某街道的村集體組織成員，且雙方交易的房屋所使用土地及周邊空地的性質為農民集體土地。當事人的上述民事行為違反了我國現行法律規定宅基地屬于集體所有，只能在本集體經濟組織成員內部進行轉讓，非該村集體成員不得受讓的規定，故上述合同因違反法律、政策法規的禁止性規定，應認定為無效。根據民法典規定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。被告因該無效合同取得的50萬元，應當返還給原告。根據在案有效證據，雙方在此起買賣中均有過錯，應各自承擔相應責任，故依法判決劉先生于判決發生法律效力之日起十日內返還陳女士購房定金50萬元。

法官提醒：國家對農村宅基地等集體經濟組織土地買賣做出了特別規定，在購買農村土地前要了解自己是否具備購買資格。集體經濟組織以外的人購買農村宅基地上的自建房存在相當大的法律和經濟風險，無法完成房屋的過戶手續及取得房屋的所有權，還得根據自己的過錯承擔因合同無效造成的損失。