借他人名義買房，有這些法律風險

十年前，市民程女士購買第二套房時，為了減輕首付和貸款利息的壓力，她就借用親戚的名字辦理了買房手續，現在她很擔心將來會存在糾紛。福建天月律師事務所陳國亮律師表示，在房地產調控政策、貸款審批條件等政策法規的影響下，不少沒有資格或貸款困難的買房人也像程女士這樣，借用他人名義來購買房屋。但“借名買房”的背后，卻隱藏著巨大的法律風險。

首先，名義產權人反悔。如果名義產權人（被借名買房的人，非實際購房者）反悔，而出資人又不能充分證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款就會很困難。

其次，銀行貸款合同提前解除。 如果銀行查明實際購房人與貸款人不是同一個人，也可能依據貸款合同的相關規定，提前解除合同。而一旦無法取得貸款，房屋的購買就可能出現困難。

其三，名義產權人陷入債務等糾紛。從名義產權人領取房產證，到將房屋產權過戶給出資人的這段時間，一種情況是，如果名義產權人對他人負有到期不能清償的債務，或存在離婚糾紛，則房產很有可能被查封或拍賣。另一種情況是，名義產權人中途發生意外，很可能導致繼承糾紛的產生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而只能要求對方返還房價款、違約金，不能要求繼續履行合同、取得房產。

其四，名義產權人私下賣房。如果名義產權人不守誠信，偷偷將該房產出售，而購房者（第三人）因基于對房產登記的信任，購買了該房產，那么，真正出資的購房人就可能無法追回該房產。

其五，借名買房合同無效。如果借名購買的房屋為經濟適用房等特殊房屋，該借名買房合同一般被認定為無效。其法律依據是當事人存在惡意規避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關于違反法律規定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形。即便雙方簽署了這種書面協議后，向公證機關申請公證，公證機關也不予受理。

其六，過戶產生的稅費。 即使名義產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下，也要負擔相應的稅費。

如何盡可能地規避“借名買房”帶來的風險呢？ 陳國亮律師表示，要先弄清楚所購房屋的性質。即如果所要購買的房屋是拆遷房、安置房、經濟適用房等有政策限制交易條件的房產，那么最好不要購買，以免發生糾紛，造成房錢兩空；其次是簽訂“借名買房合同”時，必須言明房屋所有權歸誰所有，明確雙方的權利義務。借名買房人一般是實際出資人，因此，應當在借名買房合同中格外注明“經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關”等特殊條款，防止因房屋所有權不明確，為日后發生糾紛埋下隱患。借名買房人控制買房手續材料、留存足夠的證據，出資的原始憑證，如存折、購房發票等，務必保存好。這樣一旦名義產權人對借名買房合同的約定反悔，借名買房人就可以憑借足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權歸借名買房人所有；最后要約定嚴格的違約責任。為防止名義產權人違反借名買房合同的約定，將該房轉讓或抵押給第三人，在借名買房合同中最好約定：“登記購房人不得過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給第三人等等，如果出現此類違約情況，應承擔相應的違約責任。”這樣就為雙方嚴格履行借名買房合同，提供了相對充分的法律保障。